Стадийность в проектировании

Зачем нужны стадии проектирования?

Стадии проектирования нужны, чтобы по завершении каждой из них участники проекта могли принять определённые решения. Например, целесообразна ли дальнейшая реализация проекта, каковы планируемые затраты, какие изменения стоит внести и т.п.

1 стадия. Инвест-замысел и оценка бюджета

Менеджмент крупной корпорации принял решение о строительстве нового завода. Девелопер (не без участия местных властей) принял решение о застройке земельного участка жильём и соцобъектами. Иван Петрович решил построить на своих шести сотках каркасно-щитовой дом на полторы семьи. На этой стадии оценивается примерный бюджет на основе объектов-аналогов. Готовится первый бизнес-план, определяется объём собственного и привлекаемого финансирования, закладываются параметры, исходя из маркетинговых исследований и логистических цепочек. Нужно рассчитать сроки окупаемости, и понять, что идея в принципе жизнеспособна. (Я немного принимал участие в таких расчётах. По моему субъективному мнению, чаще всего их выполняет инициатор проекта и его команда, размер которой зависит от масштабов самого проекта, но вряд ли составляет больше десяти человек. Очень многие проекты «умирают» на этой стадии не успев родиться, так как даже грубые расчёты показывают, что изначальные предпосылки были неверными, а проект не окупится. Если для таких расчётов привлекать большую команду, много времени будет тратиться на нежизнеспособные проекты). Но возьмём для примера проект, который оказался привлекательным. Он переходит на следующую стадию.

2 стадия. Технико-экономическое обоснование (ТЭО/ППТ)

Вторую стадию инвестпроектов можно называть ТЭО (технико-экономическое обоснование), ОБИН (обоснование инвестиций).

В жилищном строительстве я бы отнёс к этой стадии этап градостроительного проектирования – создание проектов планировки территории и проекта межевания (ППТиПМ). Для жилья на этом этапе, в зависимости от планируемых к возведению квадратных метров и соответствующего им числа будущих жильцов, рассчитывается потребность в школах, детских садах, поликлиниках и больницах, отделениях полиции и пожарных депо. Уточняется число парковочных мест, варианты их размещения, ширина дорог, примерные трассы и диаметры инженерных коммуникаций и зоны под них, котельные, трансформаторные подстанции, насосные станции и прочие инженерные сооружения. Для гражданского строительства на этом этапе может создаваться архитектурная концепция – для тех объектов, в которых именно архитектура ставится «во главу угла» (если это, например, музей, театр, или любой другой «знаковый» объект).

В общем, итогов данного этапа два:

По экономическому итогу снова принимается решение, продолжать ли проект, или в результате уточнений предыдущие «грубые» оценки оказались чересчур оптимистичными. Если так – либо стадия ТЭО уходит на второй круг со значительной корректировкой вводных данных, чтобы вывести проект на окупаемость, либо проект закрывается как нерентабельный. Если же изначальный прогноз по бюджету подтверждается, проект переходит в следующую стадию.

3 стадия. Проектирование и создание Проектной документации

Третья стадия инвестпроекта – непосредственно проектирование и создание Проектной Документации. В качестве подстадии здесь можно выделить выполнение инженерных изысканий (до проектирования) и проведение экспертиз проектной документации (после проектирования). Впрочем, не будем обманываться: во время выполнения изысканий проектирование уже начинается, а во время экспертизы ещё не завершается. Итогом этой стадии является Положительное или Отрицательное заключение экспертизы проектной документации. (Да, кроме неё, конечно, есть ещё историко-культурная экспертиза, экологическая экспертиза, экспертиза промбезопасности и даже этнологическая экспертиза, но не будем на них останавливаться, так как отрицательное заключение любой из них автоматически приведёт и к отрицательному заключению экспертизы ПД). И здесь мы сталкиваемся с определёнными различиями, в зависимости от типа проекта и того, за чей счёт он реализуется.

Случай первый: строится промышленный объект за частные деньги.

В этом случае основная цель стадии ПД – получение разрешения на строительство для его начала. Побочные цели – дальнейшая детализация бюджета для его уточнения, постепенное контрактование (или проведение тендеров на поставку) основного оборудования. Разрешение на строительство в этом случае также может выступать гарантом для инвесторов или банков, что проект свободен от внешних рисков, и можно выделять под него кредиты и инвестиции. Исходя из этой цели, как правило, очень большого масштаба таких проектов и, как всегда, минимальных сроков, детализация такой проектной документации довольно низкая. Постановление Правительства РФ №87, регламентирующее состав Проектной документации, в этом случае позволяет очень многие вещи показывать весьма условно (инженерные сети в виде принципиальных схем, например), а требования к будущим системам прописывать только в текстовой части проекта (зачастую туда просто копируются целые абзацы из нормативных документов – СП, СанПиН, ФНиП и прочих). Потом эти текстовые части копируются экспертами напрямую в положительное заключение экспертизы, что очень удобно для всех участников процесса. Цель экспертов при проверке таких проектов – обеспечить формальное соответствие написанного и изображённого в проекте всем действующим нормативным документам. Грубо говоря, заключение экспертизы должно гарантировать, что объект будет безопасен – для тех, кто на нём будет работать, для тех, кто будет рядом жить и для окружающей среды. Типичные сложности, с которыми сталкиваются в экспертизе частные промышленные проекты – высокие стоимости мероприятий по защите окружающей среды от негативного воздействия (очистка выбросов в атмосферу, сточных вод, защита от шума и т.п.) Фактически экспертиза часто является «последним кордоном», который не даёт построить вредное предприятие слишком близко к жилью человека или местам обитания краснокнижных комаров. Изредка по своей инициативе эксперты высказывают замечания к экономической эффективности принятых решений, но настаивают на оптимизации проектных решений редко, так как в их обязанности напрямую это не входит. Как итог – такая Проектная документация для её дальнейшего использования в строительстве должна быть значительно доработана. Как правило, местами она полностью перерабатывается при смене поставщиков оборудования или на следующей стадии – Рабочей документации. Там уже уточняются параметры оборудования, узлы и нагрузки. Далее такой проект направляется в экспертизу повторно, иногда и не один раз для достижения в момент сдачи идеального соответствия решений стадии ПД и РД. Сейчас взамен этого итеративного механизма Минстрой вводит институт «экспертного сопровождения», чтобы заменить все эти походы в экспертизу консультативным сопровождением экспертов до момента ввода в эксплуатацию объекта. Пока эта процедура только вводится в оборот и поэтому не будем на ней акцентировать внимание.

Случай второй – строится за частные деньги жильё.

Основное отличие от первого случая – скорость реализации таких проектов, как правило, выше, чем в промке - нет длинных цепочек поставки уникального оборудования и нет длительного ожидания возврата инвестиций в процессе функционирования производства. Жильё должно окупиться в момент передачи будущим жильцам ключей от готовых квартир. К моменту получения Заключения экспертизы, а вслед за ним – разрешения на строительство, уже должна быть готова рабочая документация, достаточная для обеспечения начала строительства объекта. В связи с этим часто оказывается бессмысленным делать отдельно «стадию ПД», чтобы занести в экспертизу и потом детализировать её до стадии РД, попутно изменяя какие-то решения. Это обрекает проект на повторную экспертизу: проще сразу сделать проект в достаточно высокой детализации, выгрузив в экспертизу лишь необходимый минимум информации (меньше покажешь – меньше получишь замечаний, этот принцип знаком всем проектировщикам кто хоть раз был в экспертизе), а после получения положительного уже можно весь проект отправлять на стройку. Да, ситуации бывают разные, тут может быть много оговорок, и такой подход не всегда избавляет от повторных экспертиз. Лично мне видится это одной из основных причин, почему двигателем BIM сейчас являются именно крупные девелоперские компании. Работа в модели с самого начала позволяет реализовать именно описанную выше схему, сокращая интервал от получения положительного заключения до обеспечения строительства качественной (!) документацией. Что до экспертов, здесь основная цель проверки проекта – обеспечение безопасности «по всем направлениям».

Случай третий – объект строится за государственные деньги.

Это может быть дорога, мост, больница, казарма или любое другое сооружение, строительство которого государство оплачивает из наших с вами налогов. В этом случае целью стадии ПД по-прежнему является получение положительного заключения, но теперь уже строго Государственной экспертизы проектной документации. В первых двух случаях, кроме государственной экспертизы, можно было нести проект также и в негосударственную, если по параметрам он не требовал прохождения Главгосэкспертизы (не был уникальным или промышленным высокого класса опасности). Однако к целям экспертов, кроме обеспечения в проекте безопасных решений, добавляется ещё одна важная цель – подтверждение достоверности сметной стоимости. Здесь придётся отдельно описать ещё два возможных варианта развития событий.

Вариант первый – тендер был объявлен отдельно на проектирование (неважно, только стадии ПД, или ПД+РД). Затем по итогам этого проектирования будет определяться генподрядчик на строительство отдельным тендером, стартовая цена которого будет установлена равной сметной стоимости, подтверждённой заключением экспертизы.

У этого варианта есть очевидный плюс: вроде бы проектировщик должен иметь возможность всё спокойно запроектировать, осметить и выдать для тендера на стройку реалистичную и обоснованную цену. Правда, есть тут и минусы. Их как минимум два.

Первый минус такого варианта – экспертиза по Градкодексу может проверять только стадию Проектной документации. А, как вы помните, по Постановлению №87 на стадии Проектная документация инженерные сети могут быть представлены принципиальными схемами, спецификации и узлы не требуются. При этом большое число проектных решений может быть вообще описано только в текстовой части. В общем, если принести проект, полностью соответствующий ПП87, в сметный отдел, и сказать «осметьте пожалуйста», то в лучшем случае вы получите укрупнённый сметный расчёт стоимости строительства, основанный на строительном объёме будущего здания. В худшем случае – по шее от начальника отдела. Потому что любой проектировщик, который хоть раз был в экспертизе с бюджетными объектами, знает, что по ПП87 спецификации может и не нужны, но сметы без них не сделать. А спецификации не сделать без подробных планов/разрезов/узлов и т.п. В общем, получается такая «каша из топора» - за 40% стоимости проектных работ (таково распределение стоимости проектирования по стадиям в действующих расценках на проектные работы, 40% ПД и 60% РД) нужно фактически выполнить весь проект со степенью детализации, по которой уже практически можно строить. Этот минус бьёт, в первую очередь, по проектировщику, который должен сделать весь проект за меньшие деньги и за меньшие сроки (эти сроки назначаются, конечно же, тоже исходя из предположения что «ну что там делать, стадия П – принципиальные схемы, а потом ведь на рабочке всё уточнять будете).

Второй минус этого варианта не так очевиден. Он бьёт уже по будущему подрядчику, а косвенно и по самому госзаказчику. Дело в том, что сметчики проектировщика замотивированы осметить объект грамотно лишь настолько, насколько они дорожат своей репутацией. Цель проектировщика – получить Положительное заключение любой ценой, закрыть госконтракт, получить за него оплату, и приняться за следующий. Если на пути к положительному заключению встанет замечание эксперта «обосновать коэффициент стеснённости 1.15», который применяется к большому числу расценок и собственно делает работы дороже в 1.15 раза, то гораздо проще его просто вычеркнуть из сметы, чем потратить несколько дней на баталии с экспертом по ПОС и далее с тем самым сметчиком, доказывая, что на участке есть в наличии достаточное количество факторов этой самой стеснённости. Так же и со многими другими замечаниями эксперта-сметчика. А вот эксперты прямо замотивированы снижать сметную стоимость поступающих к ним на экспертизу проектов. Я точно не скажу, насколько прямо это влияет на их KPI, премии или продвижение по карьерной лестнице, но я каждый новый год читаю на сайтах государственных экспертиз бравые отчёты о том, что «за прошедший год… силами n-ской экспертизы было сэкономлено 100500 миллиардов рублей федерального/регионального бюджета». Эти цифры являются простой разницей сметных стоимостей всех прошедших экспертизу проектов до экспертизы и после неё. Соответственно, в процессе экспертизы эксперт-сметчик имеет прямую цель убрать из сметы все «необоснованные», по его мнению, повышающие коэффициенты, заменить дорогие расценки на дешёвые, а материалы «по прайсу» на материалы «по ССЦ». При этом никого не волнует, что производители этих материалов совершенно на желают продавать их подрядчикам по стоимости из этих самых ССЦ. Отдельная «боль» - когда в процессе экспертизы выясняется, что в смете не учли какие-то дорогостоящие работы, и сметная стоимость возрастает. Такие ситуации часто доходят до руководства экспертиз, и только там решают, можно ли выпустить из экспертизы проект со стоимостью выше, чем он туда зашёл. В общем, мы имеем нейтрального по отношению к сметной стоимости проектировщика и замотивированного на её снижение эксперта. Логично предположить, что в такой ситуации в среднем стоимости строительных работ будут выходить из экспертиз заниженными. Подтверждение этого факта – постоянно меняющиеся, банкротящиеся, кидающие своих «субчиков» генподрядчики на строительных госконтрактах. Часто построить объекты за полученные таким образом сметные стоимости физически невозможно. Статистически это не показательно, но две поликлиники, по которым я был ГИПом в 2011-12 годах и выдал заказчику положительные заключения и всю РД, строятся до сих пор, в 2021 году. Насколько помню, там уже сменилось по три генподрядчика. Ещё две поликлиники, в другом районе, 2013-14 годов проектирования, строить даже не начали.

Можно, наверное, упомянуть и третий минус, вытекающий из первых двух: даже с учётом того, что на стадии П будут сделаны все спецификации, они всё же будут не такими подробными, как на стадии РД. Поэтому рабочие локальные сметы всё же будут отличаться от сводного сметного расчёта, вышедшего из экспертизы. Причём отличие здесь уже может быть только в меньшую сторону, так как максимальная сметная стоимость уже закреплена заключением экспертизы. Вся эта пересортица и попытки закрыть одни объёмы другими – постоянная головная боль заказчиков, подрядчиков и технадзоров на всех государственных стройках.

Второй вариант после обсуждения всех минусов первого должен показаться «лекарством от всех болезней», но не тут-то было. Это вариант, когда проектирование и строительство отдаются одним тендером в одни руки. Генподрядчик может выполнить проект своими силами или отдать проектирование на субподряд.

Плюс такого подхода в устранении «второго минуса» из варианта предыдущего. Когда проект заносится в экспертизу, желание эксперта-сметчика «порезать смету» находит достойный отпор в лице сметчика от генпроектировщика, который как раз максимально замотивирован выйти из экспертизы с максимальной сметной стоимостью.

Главный минус такого подхода – стоимость госконтракта на такое проектирование+строительство может быть сформирована только «по объектам-аналогам», то есть практически «с потолка». Редко, когда можно для определения начальной минимальной цены контракта найти идеально совпадающий по параметрам аналогичный объект, реализованный в том же регионе примерно в то же время. Как правило, объектов-аналогов находят несколько. Из них формируется смета-Франкенштейн, из которой для проекта больницы, например, берут благоустройство от детского сада 2012 года (потому что участок похожей площади), монолитные работы от школы 2016 года (похожий строительный объём), инженерия от поликлиники 2014 года, умноженная на два (потому что по функционалу должна быть медицина, а нашли только вдвое меньший по площади объект). Наружные сети посчитаны отдельно по единичным расценкам с длиной трасс, взятой «наобум» (надо же хоть сколько-то посчитать), а ещё отдельно добавлена какая-нибудь котельная по типовому проекту 1986 года, насосная станция и система видеонаблюдения на 12 видеокамер (а почему 12? Потому что гладиолус, «определить проектом»). Позже обнаружится, что главврач вместо 12 камер хочет поставить 368. Переписка будет вестись два года и ничем не кончится, потому что больницу так и не построят. По этой смете торгуется объект «ПИР+СМР». На этапе ПИР, как правило, всё хорошо. В экспертизе защищается максимально возможная стоимость строительства, проектировщики получают свои деньги за проектирование, а вот дальше опять начинаются варианты, которые для полноты картины опишу кратко ниже:

• Защитили в экспертизе сумму ниже стоимости контракта.

  Редко, но бывает. Объект строится по смете «из экспертизы». Разница генподрядчику не закрывается и обращается «в пользу бюджета». Наиболее благоприятный вариант для объекта, но не для генподрядчика, который рассчитывал на другую стоимость контракта.

• Защитили в экспертизе сумму немного выше стоимости контракта.

  Объект строится по смете «из экспертизы». Генподрядчик находит, на чём сэкономить, госзаказчик делает вид, что не заметил замены одного оборудования на другое или что-то в таком роде. Вполне благоприятный вариант для самого объекта, если разница действительно невелика, и экономить пришлось не слишком сильно.

• Защитили в экспертизе сумму намного выше стоимости контракта.

  Поскольку действующие редакции 44-ФЗ и 223-ФЗ практически не подразумевают возможность увеличения стоимости работ. Такие ситуации всегда заканчиваются расторжением контракта и поиском нового подрядчика.

В зависимости от ситуации, расторжение может наступить либо сразу после выхода из экспертизы, либо гораздо позже, когда основная часть средств по контракту «освоена», сооружен недострой стоимостью в цену контракта и деньги подходят к концу. В итоге работы просто сворачиваются, и подрядчик извещает заказчика о расторжении контракта. Поскольку ни в одной смете на строительство нет расходов на консервацию объекта, то чаще всего работы бросают «на середине». Следующий подрядчик должен начать свою деятельность с полноценного обследования, составления дефектной ведомости, долгих разборов с заказчиком на тему какие объёмы работ считаются уже выполненными. При этом по факту их придётся переделать заново. Госзаказчик в этой ситуации не может допустить повторной траты средств на одни и те же работы, т.к. любая проверка выявит их как «нецелевое расходование бюджетных средств». С учётом масштабов строительных контрактов это может привести к уголовному делу, поэтому начинаются поиски вариантов, опять пересортица и прочие сложности. В общем, судьба такого недостроя далее незавидна. Их достраивают потом долгие годы. Меняются команды в структуре заказчика, меняются сами подрядчики. Каждый следующий подрядчик вносит свою лепту в общую неразбериху на объекте – какие объемы работ выполнены, какие нет, а какие нужно переделать. Для объекта этот вариант, наверное, самый негативный.

Однако, поскольку дебаты о необходимости введения одностадийного проектирования в основном касаются разделения между стадиями «Проектная документация» и «Рабочая документация», вернёмся к этим стадиям.

4 стадия. Создание Рабочей документации

Четвёртая стадия реализации инвестпроекта – Рабочая документация. Теоретически её разработка должна начинаться после завершения стадии ПД с получением положительного заключения экспертизы. Это должно застраховать проектировщика от изменения проектных решений по замечаниям экспертизы. Если по таким решениям уже выпущена рабочка, то объём переделок гораздо больше. На практике, как описано выше, большой объём работ по разработке РД выполнен на стадии П.

Теоретически строительство должно начинаться после выпуска всей РД, так как решения, например, по инженерным сетям, могут влиять на конструктив. Да и полноценный поиск пространственных коллизий в BIM-модели возможен только тогда, когда всё оборудование и трассы инженерных сетей замоделированы в своём конечном варианте. Опять же, на практике стройка начинается сразу после получения разрешения на строительство, и проектирование/моделирование РД идёт параллельно с этой стройкой с поэтапной выдачей «в производство работ» сначала РД на конструктив «ниже нуля», потом «выше нуля», и уже потом – на инженерию, технологию и внутреннюю отделку. Приводит это, в том числе, к тому, что коллизии всё равно возникают на стройке, вместо того чтобы быть найденными в модели, хотя и в меньшем объёме (часть всё-таки было «выловлена» на более ранних стадиях). Здесь можно ещё расписать различные варианты разработки РД – для разных объектов, с BIM или без такового.

5 стадия. Строительство объекта

Пятая стадия реализации проекта – строительство. Далее я уже не буду углубляться в заказ оборудования, пусконаладку, ввод в эксплуатацию и собственно эксплуатацию. К изначально волновавшему меня вопросу перехода на одностадийное проектирование это мало относится.

Итак, какие цели преследует существующее сейчас деление проектов на стадии, и как его можно оптимизировать с учётом добровольно-принудительного постепенного перехода на технологию информационного моделирования?

Стадия инвест-замысла – внутренняя стадия заказчика. В какой-либо регламентации не нуждается.

Стадия ТЭО/ППТ. Для промышленных проектов тоже является «внутренней», для инфраструктурных госпроектов имеет определённые рамки как стадия «ОБИН», а для жилья – имеет стадию разработки ППТиПМ, что тоже представляется верным. С точки зрения BIM, на этой стадии куда важнее получение и обработка информации из ГИС. В этом направлении государственное регулирование уже осуществляется, насколько мне известно.

Стадия ПД с результатом чисто техническим – проверка экспертизой параметров безопасности. Для крупных объектов сейчас выглядит в большой степени формальной. Порой проверяются величины несопоставимого масштаба: возможность размещения предприятия площадью 200 га в данной зоне исходя из близости к жилью и размера санитарно-защитной зоны. Также возможность очистки сточных вод до рыбохозяйственных показателей и т.д. Кажется разумным отделить вещи, которые легко изменить (ширину путей эвакуации, например) от глобальных вопросов (размещение завода вблизи ООПТ или в зоне археологического наследия), и проверять их на разных стадиях. Ведь если завод в этом месте поставить нельзя в принципе, какая разница, какая там ширина лестницы в АБК. В таких случаях более логичным видится разделение на стадии. Сместить ближе к началу проекта и проводить экспертизу соблюдения «глобальных параметров» после этапа ТЭО. При этом, если уж мы считаем необходимым в экспертизе проверять и ширину лестниц, то такую экспертизу нужно проводить на стадии РД. Тогда действительно можно увидеть реальную ширину этих лестниц с учётом всех заужений.

Глобальные вопросы из абзаца выше встречаются в основном в проектах объектов, по действующим нормам подпадающих под главгосэкспертизу и/или экологическую экспертизу. Получается, экспертизы такого уровня, с проверкой глобальных параметров проекта на низкой детализации, логичнее проводить ближе к началу жизненного цикла, после стадии ТЭО. Основные параметры объектов на этой стадии хоть и грубо, но уже просчитываемы. Возможно, в заключение такой экспертизы стоит прописывать условия, при которых реализация проекта возможна.

Аналогичные рассуждения можно провести и для жилищных девелоперских проектов. Глобальные вещи вроде максимальной высоты и обеспеченности инженерными сетями могут быть проверены на стадии ТЭО, а параметры систем пожарной безопасности – по завершении стадии РД. Если исходить из презумпции профессионализма, проектировщиков и экспертов, такие ситуации не должны приводить к необходимости больших правок в проектах по результатам экспертизы.

Касательно экономического результата от проверки стадии ПД (актуально только для госзаказа) – очевидно, нормально такую проверку можно провести только по стадии РД. Причем, разработчик РД должен быть сам заинтересован в формировании справедливой стоимости возведения объекта. В этом случае деление на стадии ПД и РД теряет смысл. Достаточно оставить одну совмещённую стадию проектирования с результатом в виде рабочей документации, которая и должна пройти экспертизу вместе со сметами по ней.