Обследование объектов незавершенного строительства (недостроя)

Строительство – процесс долгий, и иногда оно прерывается, оставляя строящийся объект в статусе незавершённого. Причины этого могут быть различными, и в зависимости от них объект незавершённого строительства может быть законсервирован, как того требуют нормативные документы в строительстве, или просто брошен «как есть» на определённой стадии строительства.

В любом случае, для продолжения строительства после длительного перерыва требуется актуализировать информацию о состоянии возведённых конструкций и инженерных сетей, а также об объёме выполненных строительно-монтажных работ. Особенно актуальным вопрос становится при смене владельца актива, или даже перед его сменой – приобретая недостроенное здание, будущему собственнику обязательно требуется провести его аудит.

Это обследование, с определением технического состояния конструкций и инженерных сетей, а также качества выполненных ранее строительных работ, и обмеры, которые подтвердят, что объект строился по проекту. Такую же процедуру объекту проводят и банки, если здание становится предметом залога, или имуществом, реализуемым в рамках процедуры банкротства (бывает и такое).

недостроенный объект

Итак, вам требуется достроить и ввести в эксплуатацию (или пока лишь купить/продать) недостроенное здание. С чего начать? Исчерпывающую информацию даст следующий набор действий:

  1. Получение проектной, рабочей и исполнительной документации по объекту – если она есть.
    • самый очевидный – никакой документации нет, если объект строился давно;
    • документация есть, но только в бумажном виде;
    • документация есть в электронном нередактируемом виде,
    • и самый лучший случай – если все документы есть и в редактируемом формате, для чертежей это как правило формат dwg.
    • Может быть и совсем фантастический вариант, если со стадии проектирования сохранилась трёхмерная информационная модель (BIM). Если так, то в п. 2 вам точно понадобится лазерное сканирование
  2. Проведение обмерных работ.
    • Чтобы сравнить построенное здание с проектом, а также с исполнительной документацией, его нужно обмерить. Такое сравнение необходимо практически всегда, так как между новым собственником и организацией, которая выполняла исполнительные чертежи, нет никаких договорных отношений, и соответственно никто не может гарантировать корректность этой самой исполнительной документации, и никто не будет её корректировать в случае несоответствия факту.
    • Единственная на данный момент технология, которая позволит получить абсолютно точную, нефальсифицируемую и наглядную обмерную модель объекта – это лазерное сканирование.
    • В случае если объект имеет достаточно большую высоту, или недоступные для сканирования элементы – лазерное сканирование хорошо дополняет фотограмметрия с применением БПЛА.
    • Безусловно, можно выполнить обмеры и «по старинке», с помощью рулеток (вряд ли обычных, такими уже никто не работает, лазерных конечно), но проблема таких обмеров – люди, которые их выполняют, и ограниченное количество измерений: людям свойственно ошибаться, а малое число измерений делает невозможным достижение достаточной точности. К тому же правильность таких обмеров проконтролировать после их проведения невозможно. Все их результаты - это листы бумаги с поставленными рукой обмерщика результатами замеров, тогда как при лазерном сканировании результат работы – наглядное облако точек, сформированное в автоматическом режиме, исключающее ошибки в определении размеров элементов, и представляющее собой набор файлов.
    • Мы выполняем работы по лазерному сканированию для получения обмерных чертежей по объектам любой сложности, от фрагментов промышленных цехов до фасадов и интерьеров музеев и дворцов. 3D модель здания совмещенная с облаком точек
  3. Обмеры выполняют для того, чтобы сравнить их результат (как построено) с проектом (как запроектировано).
    • Если обмеры выполняли рулеткой – вариант один: по этим обмерам создаются обмерные планы, и далее они накладываются на планы проектные (если проектные планы в принципе удалось получить) в формате dwg. В результате такого наложения станут видны несоответствия, у которых могут быть две причины: неверно выполненные строительные работы, либо ошибки в обмерах. Чтобы выяснить действительную причину, скорее всего придётся произвести повторные обмеры этих мест.
    • А вот в случае с лазерным сканированием после получения их результата есть два варианта:
    • Первый - выполнить по ним обмерные плоские чертежи (благо облака точек позволяют загружать их в тот же AutoCAD и обводить линиями, получая точные габариты помещений и оборудования с возможностью проверить точность в любой момент сравнением облака точек с чертежом). обмерный чертеж здания
    • Второй – выполнить по облаку точек обмерную трёхмерную модель. Это несколько более трудозатратная работа, однако и результат получится стоящий: обмерная модель позволит вам контролировать соответствие объекта проекту максимально точно и наглядно, не только в местах характерных разрезов, но и везде, где вы посчитаете нужным.
    • Также в случае разработки проекта для достройки этого объекта вы сможете использовать эту обмерную информационную модель как основу (архитектурную модель) при работе в BIM. Разработка обмерной модели в Autodesk Revit позволит вам дать будущим архитекторам вашего объекта корректные исходные данные, избавит их от необходимости проводить обмеры повторно, так как они смогут сами проверить соответствие модели облаку точек лазерного сканирования.
    • архитектурная модель

      Мы выполняем оба вида работ – и получение из результатов сканирования плоских обмерных чертежей dwg, и создание по сканам трёхмерных обмерных моделей (форматы rvt и, по желанию заказчика, в открытом формате ifc, для возможности загрузки в софт любого производителя)
  4. После получения обмерных чертежей или обмерной модели их нужно сравнить с проектом.
    • В случае, если у вас получена обмерная модель – для её корректного сравнения можно по
    • проектным чертежам выполнить трёхмерную модель «как запроектировано» (если конечно у вас нет в наличии проектной модели от предыдущего проектировщика). Это не обязательно, но позволит получить исчерпывающую информацию о несоответствиях проекту в наиболее наглядной форме – поэлементного сравнения, с возможностью просмотреть несоответствия как в модели, так и в поэлементном отчёте, который вместе с моделью будет результатом сравнения. Если модель «как запроектировано» не строилась, в отчёте будут зафиксированы несоответствия на чертежах – планах, разрезах и фасадах.
    • Если же проектную документацию найти не удалось – обмерная модель или чертежи будет теперь единственной информацией об объемно-планировочных решениях здания.
    • Опыт выполнения таких работ – сравнения моделей для объектов незавершённого строительства – позволяет нам сразу предложить заказчику варианты оформления итогового отчёта, чтобы определить, какие параметры обязательно должны быть отражены и в нём, и в обмерной модели.
    • обмерная таблица

  5. Параллельно с обмерами следует выполнить детальное техническое обследование строительных конструкций объекта.
    • В случае если объект оценивается для покупки, можно ограничиться визуальным, но для продолжения строительства в любом случае потребуется именно детальное обследование, со всеми видами неразрушающего контроля, шурфовкой фундаментов, лабораторными исследованиями образцов материалов и т.п. Результатом обследования будет Техническое заключение (отчёт) с подробным описанием всех строительных элементов здания. К отчёту должны быть приложены обмерные чертежи – те самые, что получаются на предыдущих этапах. В выводах отчёта будет указано состояние конструкций объекта, а в рекомендациях – необходимые действия для безопасного ввода в эксплуатацию сооружения.
  6. В случае, если в п. 3 результатом работ явилась именно обмерная модель, по завершении обследования её можно дополнить характеристиками строительных материалов, определёнными в ходе обследования, и даже разделить на две модели – архитектурную и конструктивную, показав в конструктивной все несущие конструкции здания, найденные инженерами-обследователями.
    • На основе этой модели инженеры-конструкторы, которые будут выполнять проект приспособления объекта под ваши нужды, смогут выполнять поверочные расчёты и выпускать чертежи раздела «Конструктивные решения».
    • Когда создание обмерной модели и проведение обследования выполняет одна и та же организация, работа идёт более быстро, слаженно и избавлена от перекладывания ответственности (кто более корректно провёл обмеры, какая информация о конструкциях должна быть получена и добавлена в параметры модели и т.п.). В случае заказа комплексного аудита мы выполняем обследование, обмеры и моделирование параллельно, сокращая срок работ и максимально учитывая результаты работы смежных подразделений. Например, в отчёте об обследовании будут в качестве обмерных приложены чертежи из обмерной модели, при необходимости – дополненные сечениями по облакам точек лазерного сканирования, а в обмерную модель будут добавлены параметры конструкций из материалов обследования – материал, толщина слоёв, тип отделки и т.п. аудит незавершенного объекта
  7. После завершения обследования и сравнения факта с проектом можно сделать выводы – какие проектные и строительные работы необходимо сделать, чтобы здание можно было ввести в эксплуатацию и начать использовать.
    • Если у вас изначально не было Задания на проектирование, на этом этапе оно может быть составлено, с участием проектной организации; если оно было – скорее всего, здесь в него будут внесены корректировки, учитывающие фактическое состояние объекта.
    • Составление и корректировка Задания на проектирование – один из важнейших этапов любого проекта, так как непосредственно влияет на его стоимость, продолжительность, и определяет качество взаимодействия заказчика и проектировщика. Чем более полное ТЗ составлено на начальном этапе, тем ближе будет конечный результат проекта к ожиданиям заказчика.
    • Наши главные инженеры проектов готовы помогать нашим заказчикам в составлении Задания на проектирования, либо даже выполнить эту работу самостоятельно путём получения ответов на вопросы и уточнений, с предоставлением на согласование финальной версии документа, чтобы дальнейшая работа по проекту была одинаково понятна всем сторонам с самого начала.
  8. После всех этих подготовительных процедур можно привлекать к работе над объектом проектировщиков, чтобы выполнить проект завершения строительства (или реконструкции).
    • Далее, скорее всего, понадобится провести его экспертизу, разработку рабочей документации и собственно строительство – все эти процедуры уже не будут особо отличаться от обычного проектирования и строительства объектов. В случае, если вам также нужны услуги по дальнейшему проектированию и завершению строительства объекта – мы готовы подключиться и к этой стадии выполнения работ. Максимальной эффективности, с учётом написанного выше, позволит достичь проектирование объекта в форме трёхмерной информационной модели (BIM).
    • BIM модель здания

Напоследок хочется отметить один важный момент. На жизненном пути всех объектов строительства в их судьбе принимают участие многие и многие организации. Каждая из таких организаций – служба заказчика, изыскатели, генпроектировщик, субпроектировщики, экспертиза, генподрядчик, субподрядчики, технадзор и стройконтроль, ГАСН и служба эксплуатации – создаёт по объекту какие-то документы, которые хранятся внутри этой организации, что в бумажном, что в электронном виде. По завершении работы организации над объектом большая часть разработанных ею документов, к сожалению, теряется. Это известно всем, кто принимал в пользование объект: вопрос «а где по нему документы» обычно имеет ответом указание на то, что «коробки в архиве», или «вот тут на диске у нас что-то есть», или вообще отсылку к каким-то сотрудникам, у которых есть подборка файлов на локальном диске компьютера.

Решение этой проблемы – передачи информации от одних участников жизненного цикла объекта другим – существует довольно давно. Это так называемая «Среда общих данных».

Фактически это пространство, в котором несколько организаций могут хранить каждая свою информацию, с разграниченными правами доступа, возможностями её использования, обновления и анализа. Технически эта идея реализуется, как правило, программными комплексами, либо облачными сервисами. И мы в своей работе по всем объектам давно используем такой специализированный сервис – Autodesk BIM360.

Наше видео на youtube канале

Его использование позволяет нам не множить копии документов и моделей, а давать нашему заказчику и смежным организациям доступ непосредственно к местами их хранения, всегда – самой актуальной версии. В дальнейшем использование этого же сервиса заказчиком работ позволит не терять документацию по объекту на всём периоде его существования, и передавать всем вновь привлекаемым организациям максимум имеющейся информации простым предоставлением им доступа к облачному хранилищу. При желании мы можем проконсультировать вас об использовании данного сервиса и нашего опыта работы с ним. В случае нашей совместной работы мы бесплатно предоставляем всем заказчикам неограниченный (по количеству аккаунтов) доступ к информации, находящейся в нашей Среде общих данных, чтобы ускорить и облегчить обмен нужной информацией.

Наши услуги